die Finanzen

Baukosten und Finanzierung

Nach Kalkulation von Januar 2015 gehen wir von Gesamtkosten von ca. 4,6 Mio. EUR aus. Darin enthalten sind:

  • Gruppenentwicklung, Projektmangement
  • Kosten für das Architektenteam, Finanzberatung, Notarkosten etc.
  • Grundstückskauf incl. Grunderwerbssteuer, Vermessung, Grundbucheintrag, Geländeherrichtung usw.
  • kompletter Bau (Eigenleistung von 25 €/m² für Malerarbeiten), grundlegende Außenanlagen
  • Finanzierungskosten

Die Finanzmittel stammen aus folgenden Quellen:

  • Eigenmittel der Bewohner von ca. 20-25% in Form von Geschäftsanteilen an der Genossenschaft (rückzahlbar)
    • Pflichtanteile der frei finanzierten Wohnungen von 650 €/m²
    • Pflichtanteile der WBS-Wohnungen von 350 €/m²
    • freiwillige Einlagen von GenossInnen
  • Einlagen und Darlehen Dritter, die ihr Geld gegen mäßige Verzinsung sinnvoll eingesetzt sehen möchten:
    • verzinsliche Einlagen von Dritten als „investierende Mitglieder“ (keine Bewohner, sondern Externe)
    • verzinsliche Darlehen von Dritten
  • Förderkredite der NRW.Bank (Förderung sozialer Wohnungsbau)
  • Förderkredite der KfW (Effizienzhaus 55)
  • Bankkredite

laufende Kosten und Einnahmen

Nach Einzug müssen u.a. folgende Kosten eingeplant werden, die nicht zu den Wohnungs-Nebenkosten zählen:

  • Zins und Tilgung der o.g. Kredite, optional Sondertilgungen
  • Instandhaltungsrücklage
  • Verwaltungskosten (Genossenschaft, Vermietung)

Alle Ausgaben muss die Genossenschaft über die Nutzungsentgelte für Wohnungen und Vermietung von Stellplätzen als einzige Einnahmequellen bestreiten.

  • Nutzungsentgelte die Mieter (=Genossenschaftsmitglieder) je nach Wohnungstyp:
    • frei finanziert: ca. 9,50 €/m²
    • Fördermiete WBS (Einkommensgruppe B): max. 6,65 €/m²
    • Fördermiete WBS (Einkommensgruppe A): max. 5,75 €/m²
  • hinzu kommt jeweils die Umlage für die Verfügbarkeit des Gemeinschaftsraums (ca. 0,35 €/m²)
  • Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen (60 €/Monat)

Was passiert nach Tilgung aller Kredite?

Wenn nach ca. 30 Jahren (Zielgröße laut unseres Wirtschaftsplans) alle Schulden zurückgezahlt sind, gibt es verschiedene (auch kombinierbare) Szenarien, über die sich die GenossInnen kurz vor dem Jahr 2050 im dann gültigen Kontext Gedanken machen werden:

  • (ggf. drastische) Senkung des Nutzungsentgelts
  • neue Investitionen, evtl. Finanzierungsbeteiligung an weiteren Wohnhäusern der Genossenschaft

Was mit Sicherheit nicht passieren wird, ist ein Verkauf des von uns aufgebauten Projekts an private Investoren, die dann mit Vermietung Geld über ihren eigenen Aufwand hinaus verdienen…

Das Projekt wird also kommenden Generationen stabile Wohnverhältnisse bieten können, und das ohne finanzielle Probleme, da das Grundstück im Besitz der Genossenschaft ist. Selbst ein Abriss und Neubau nach mehreren Jahrzehnten wäre (nach heutigem Ermessen) erschwinglich, weil der große Posten „Grunderwerb“ wegfällt.