Baukosten und Finanzierung
In unseren Gesamtkosten von ca. 4,75 Mio. EUR sind enthalten:
- Gruppenentwicklung, Projektmanagement
- Kosten für das Architektenteam, Finanzberatung, Notarkosten etc.
- Grundstückskauf incl. Grunderwerbssteuer, Vermessung, Grundbucheintrag, Geländeherrichtung usw.
- kompletter Bau (Eigenleistung von 25 €/m² für Malerarbeiten), grundlegende Außenanlagen
- Finanzierungskosten
Die Finanzmittel stammen aus folgenden Quellen:
- Eigenmittel der Bewohner von ca. 20-25% in Form von Geschäftsanteilen an der Genossenschaft (rückzahlbar)
- Pflichtanteile der frei finanzierten Wohnungen von 685 €/m²
- Pflichtanteile der WBS-Wohnungen von 385 €/m²
- freiwillige Einlagen von GenossInnen
- Einlagen und Darlehen Dritter, die ihr Geld gegen mäßige Verzinsung sinnvoll eingesetzt sehen möchten:
- verzinsliche Einlagen von Dritten als „investierende Mitglieder“ (keine Bewohner, sondern Externe)
- verzinsliche Darlehen von Dritten
- Förderkredite der NRW.Bank (Förderung sozialer Wohnungsbau)
- Förderkredite der KfW (Effizienzhaus 55)
- Bankkredite
laufende Kosten und Einnahmen
Grundsätzlich müssen u.a. folgende Kosten eingeplant werden, die nicht zu den Wohnungs-Nebenkosten zählen:
- Zins und Tilgung der o.g. Kredite, optional Sondertilgungen
- Instandhaltungsrücklage
- Verwaltungskosten (Genossenschaft, Vermietung)
Alle Ausgaben muss die Genossenschaft über die Nutzungsentgelte für Wohnungen und Vermietung von Stellplätzen als einzige Einnahmequellen bestreiten.
- Nutzungsentgelte der Mieter (=Genossenschaftsmitglieder) je nach Wohnungstyp:
- frei finanziert: ca. 9,50 €/m²
- Fördermiete WBS (Einkommensgruppe B): ca. 6,65 €/m²
- Fördermiete WBS (Einkommensgruppe A): ca. 5,75 €/m²
- hinzu kommt jeweils die Umlage für die Verfügbarkeit des Gemeinschaftsraums (ca. 0,35 €/m²)
- Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen (60 €/Monat)
Was passiert nach Tilgung aller Kredite?
Wenn nach ca. 30 Jahren (Zielgröße laut unseres Wirtschaftsplans) alle Schulden zurückgezahlt sind, gibt es verschiedene (auch kombinierbare) Szenarien, über die sich die GenossInnen rechtzeitig Gedanken machen werden:
- (ggf. drastische) Senkung des Nutzungsentgelts
- neue Investitionen, evtl. Finanzierungsbeteiligung an weiteren Wohnhäusern der Genossenschaft
- …
Was mit Sicherheit nicht passieren wird, ist ein Verkauf des von uns aufgebauten Projekts an private Investoren, die dann mit Vermietung Geld über ihren eigenen Aufwand hinaus verdienen…
Das Projekt wird also kommenden Generationen stabile Wohnverhältnisse bieten können, und das ohne finanzielle Probleme, da das Grundstück im Besitz der Genossenschaft ist.